Siempre que se vende un inmueble, se prepara y firma algún tipo de contrato de compraventa describiendo los derechos y obligaciones de las partes.  En el pasado, cada abogado y cada corredor de bienes raíces tenía algún tipo de contrato preferido para usar en sus transacciones residenciales. Afortunadamente, las cosas han cambiado y hoy en día es práctica común el uso de uno de los dos modelos de contratos residenciales de compraventa desarrollados en conjunto por el Florida Bar y por Florida Realtors. El primero de estos contratos es el Contrato de Compraventa Residencial “regular”* (“regular”* Residential Contract for Sale and Purchase). El Segundo y más reciente contrato es el Contrato de Compraventa  “AS IS” (“TAL Y COMO SE ENCUENTRA”) (“AS IS” Residential Contract for Sale and Purchase).

La diferencia más importante entre los dos contratos es la manera en que se manejan las inspecciones y reparaciones a la propiedad, y los permisos relacionados con mejoras al inmueble. El contrato “AS IS”” se ha convertido en el preferido  por los profesionales inmobiliarios en la Florida, y será posiblemente, el que se use en la mayoría de las transacciones residenciales. No obstante, discutiremos ambos contratos para contrastar  sus diferencias.

Condiciones en que se encuentra el inmueble y el Contrato Residencial de Compraventa “regular”*

El contrato residencial de compraventa “regular” establece el alcance de la responsabilidad del vendedor de la propiedad por las reparaciones que se requieran luego de una inspección general y de una inspección para determinar la presencia de organismos destructores de madera. El contrato identifica los puntos a cubrir en la inspección y las reparaciones permitidas. En otras palabras, no todas las condiciones o reparaciones que resulten de las inspecciones necesitan ser reparadas por el vendedor. Por ejemplo, el cielo raso, el techo, las paredes, puertas, ventanas y cimientos tienen que estar libres de goteras, daño o penetración por agua, o daño estructural. Numerosas otros componentes de la propiedad solo tienen que encontrarse en “buenas condiciones de trabajo”, es decir, operando en la manera en que fueron diseñados para operar. Condiciones cosméticas no suelen estar  sujetas a reparación. Además, el contrato permite la inspección para detectar la presencia de organismos destructores de madera, tales como el comején o termita, y hongos causantes de podredumbre en la madera, entre otros.

El contrato “regular”* establece límites en la responsabilidad del vendedor en cuanto a las reparaciones, el monto por defecto siendo 1.5 porciento del precio de venta para reparaciones generales y 1.5 porciento para eliminación y reparaciones por organismos destructores de madera. Si el costo de las reparaciones sobrepasan los límites acordados, el contrato provee remedios, incluyendo la cancelación del contrato. Además, este contrato delinea un procedimiento para determinar si existen permisos (de construcción) abiertos o expirados y establece un límite a la responsabilidad pecuniaria del vendedor, usualmente un 1.5 porciento del precio de venta, para cerrar cualquier permiso abierto o expirado, al igual que para obtener los permisos requeridos por mejoras hechas sin permiso.

Las inspecciones y reportes antes señalados deben realizarse y presentarse al vendedor dentro de un cierto periodo (15 días después de la fecha del contrato por defecto, aunque pudiera ser diferente), de lo contrario, se pierde el derecho a inspecciones y reparaciones.

Condiciones en que se encuentra el inmueble y el Contrato Residencial de Compraventa “AS IS”

El contrato residencial de compraventa “AS IS” establece un periodo de inspecciones (15 días después de la fecha del contrato, por defecto, aunque se puede seleccionar menos o más días) en el cual el comprador puede llevar a cabo las inspecciones que desee. El comprador puede salirse del contrato siempre y cuando lo haga mediante notificación por escrito dentro de dicho periodo. Si el comprador no realiza inspecciones o no se sale del contrato dentro del periodo de inspecciones, entonces el comprador tiene que aceptar la propiedad, tal y como se encuentra  físicamente (“AS IS”), incluyendo cualquier violación que pese sobre el inmueble.

Como indicáramos anteriormente, el contrato residencial de compraventa “AS IS” es tan prevaleciente en estos momentos, que su uso se ha convertido prácticamente en la norma en la Florida.

Algunos términos y conceptos comunes a ambos contratos

Fecha Efectiva del Contrato. La fecha efectiva del contrato es la fecha en que el último, vendedor o comprador,  firma o iniciala y entrega la oferta o contraoferta final a la otra parte. Normalmente, el comprador prepara el contrato con los términos  que le convengan, lo que constituye la oferta, y se la entrega al vendedor,  quien pudiera aceptarla, en cuyo momento tendríamos un contrato aceptado; o el vendedor podría hacer cambios a los términos, lo que constituiría una contraoferta.  Todos los cambios al contrato se inicialan para indicar su aceptación por cada una de las partes.

Fecha de Cierre.  El cierre se define en el contrato como el momento en que se reciben los fondos requeridos para cerrar y se entregan los documentos requeridos. El contrato normalmente especifica una fecha cuando este intercambio de fondos y documentos habrá de tener lugar.

Depósito.  El depósito, o seña, consiste en los fondos que el comprador adelanta para garantizar su cumplimiento del contrato. Puede haber un depósito inicial y depósitos adicionales subsiguientes. Estos fondos no se entregan al vendedor, sino que, se guardan en una cuenta de plica, o fideicomiso, hasta el momento del cierre.  Las cantidades adelantadas como depósitos, son parte del precio de compra y se rebajan del saldo final requerido para cerrar la transacción. Si el comprador incumple los términos del contrato, puede perder el depósito.

Posesión. Es costumbre entregar la posesión del inmueble en el momento en que se entregan los fondos al vendedor, a no ser que la propiedad esté alquilada. En ocasiones, las partes pueden haber acordado que el vendedor retenga la posesión por un periodo de tiempo específico después del cierre.

Contrato Sujeto a Financiamiento. En muchas ocasiones el comprador no cuenta con todos los fondos necesarios para la compra de la propiedad y necesita financiar una parte del precio de compra. En estos casos, es importante indicar en el contrato la cantidad o porcentaje del precio de compra a financiar.  También es importante que el párrafo de financiamiento se rellene completamente, incluyendo el periodo dentro del cual el préstamo debe ser aprobado, o “Loan Approval Period”. El comprador debe ser diligente y obrar de buena fe en obtener la aprobación dentro del periodo concedido para su aprobación, “Loan Approval Period” o de otro modo el comprador puede incumplir el contrato (el periodo por defecto es 30 días a no ser que no se especifique más o menos tiempo). Si el comprador no es aprobado dentro del periodo de aprobación “Loan Approval Period”, el comprador puede cancelar el contrato mediante notificación de cancelación antes de que expire el periodo de aprobación. De no hacerlo, el contrato se podría considerar una transacción en efectivo, sin estar sujeta a ningún tipo de financiamiento. Aunque muchos compradores son aprobados en 30 dias, otros requieren más tiempo para su aprobación, dependiendo de sus circunstancias. En estos casos, si no se indicó un periodo mayor a 30 días para aprobación del préstamo y el comprador no ha sido aprobado, se debe negociar una extensión antes del vencimiento del periodo de aprobación (Loan approval period).

Gastos de Cierre.  A pesar de que todos los gastos de cierre están sujetos a negociación, a no ser que de hecho se realice un cambio al momento en que se firma el contrato, los costos de cada una de la partes corresponderá a lo ya establecido en el contrato, según se indica a continuación:

Costos del Vendedor. Sellos de la escritura y surtax, de haberlo, comisiones a agentes inmobiliarios, impuestos a la propiedad hasta la fecha de cierre.

Costos del Comprador. Impuestos e inscripción de hipoteca, de haberla, seguro de titulo hipotecario, mensura, e inspecciones a la propiedad.

Cualquiera de las partes. Costos tales como seguro de título del comprador, expensas o gastos de mantenimiento, examen de récords públicos y gravámenes pueden ser pagados por cualquiera de las partes dependiendo de lo que se seleccione en el contrato.

Es costumbre en los condados Miami-Dade y Broward que la póliza de título del comprador la pague el comprador, mientras que en el resto del estado la paga el vendedor.

Debemos enfatizar nuevamente que todos los gastos y costos de cierre pueden ser negociados antes de firmar el contrato, aunque con mucha frecuencia no lo son.

Retención a extranjeros. La ley de inversiones inmobiliarias de extranjeros conocida bajo las siglas FIRPTA (Foreign Investment Real Property Tax Act) requiere al comprador que en aquellos casos en que el vendedor sea extranjero, se retenga hasta un 15 porciento del importe de la venta y envíe el mismo al Servicio de Rentas Internas (IRS).

Incumplimiento.  Si el comprador incumple cualquiera de sus obligaciones bajo el contrato, el vendedor puede tener derecho al depósito como daños. Si el vendedor incumple sus obligaciones bajo el contrato, el comprador puede tener derecho a daños o al cumplimiento específico del contrato por el vendedor.

Disputas. Todas las disputas entre comprador y vendedor serán sometidas a mediación, y si no se resuelve en mediación, entonces la disputa se ventilará en los tribunales. La parte que prevalezca tendrá derecho a honorarios de abogado y gastos involucrados.

*NOTA: Hemos añadido el término “regular” al Contrato Residencial de Compraventa para facilitar el distinguirlo del Contrato Residencial de Compraventa “AS IS”.