La sección 1031 del Código de Rentas Internas permite posponer la responsabilidad tributaria por la ganancia en la venta de propiedades de inversión y de negocios. Bajo la sección 1031 se puede vender una propiedad de inversión o de negocios sin pagar impuestos por la ganancia que resulte de la venta, siempre y cuando se intercambie la propiedad en venta por una propiedad similar de igual o mayor valor. La ganancia diferida en un intercambio de propiedades similares bajo la sección 1031 refleja un impuesto diferido, no una transacción libre de impuestos.

Si se intercambia una propiedad con un valor menor que el de la propiedad que se vende, se deberá pagar impuestos por la porción de la venta que no se incluyó  en el intercambio.   Por ejemplo, si se vende una propiedad por $500,000.00 y se adquiere otra propiedad por $400,000.00; la ganancia por los $400,000.00 será diferida, y la ganancia por los $100,000.00 que no se usaron, pagará impuestos. Por otro lado, si se intercambia una propiedad por otra de igual o mayor valor, toda la ganancia será diferida. Por ejemplo, si se intercambia una propiedad de $375,000.00 por una propiedad de $450,000.00, todo el impuesto sobre la ganancia quedará diferido. Como se puede apreciar por estos ejemplos, el intercambio puede incluir propiedades similares únicamente o puede incluir propiedades similares más una aportación en efectivo para completar el intercambio.

Para que una transacción califique como un intercambio diferido bajo la Sección 1031, es necesario que la venta de la propiedad a la que se renuncia, o relinquished property,  y la adquisición de la propiedad que se compra, o replacement property,  ocurran como partes mutuamente dependientes de una transacción integrada, o intercambio de propiedades, bajo la guía y el control de un acuerdo de intercambio con un facilitador de intercambios independiente, o intermediario.

No todas las propiedades califican para intercambio bajo la Sección 1031. Las propiedades de uso personal, tales como la residencia primaria, o una segunda casa, o una casa de vacaciones no califican para un intercambio bajo esta sección. Ambas propiedades tienen que ser lo suficientemente similares para considerarse como del mismo tipo, o like-kind.  Las propiedades tienen que ser de la misma naturaleza, tipo o clase. Es importante notar que el Servicio de Rentas Internas, IRS, considera la mayoría de las propiedades de inversión como similares a otras propiedades de inversión. Por ejemplo, una casa de alquiler se considera similar a un terreno baldío.

La Sección 1031 no requiere un intercambio simultáneo de propiedades, sino que permite un periodo de 45 dias después del cierre de la venta de la propiedad a la que se renuncia, o relinquished property, para identificar una o más propiedades de reemplazo, o replacement properties.  La identificación debe hacerse por escrito, identificando claramente las propiedades, y entregarse al intermediario antes que se venza el periodo de identificación. No es válida una identificación que se entregue al abogado, agente de bienes raíces, contador, o a cualquier otra persona que actúe como agente del vendedor. El cierre de la compra de la propiedad o propiedades de remplazo tiene que tener lugar dentro de los 180 dias a partir de la fecha en que se cerró la venta de la propiedad a la que se renuncia. En caso que la fecha para presentar la planilla de impuestos sobre ingresos para el año correspondiente al año de la venta de la propiedad ocurra antes de los 180 dias a partir de la fecha de la venta, la adquisición de la propiedad de reemplazo deberá ocurrir antes de la fecha para presentar la planilla de impuestos para ese año, aunque no hayan transcurrido 180 dias de la venta.

Al presente no hay límite en el valor de las propiedades intercambiadas bajo la Sección 1031. No obstante, esta sección está en proceso de revisión en el Congreso y es probable que en un futuro no muy lejano se limite el valor de las propiedades intercambiadas.

Si usted está contemplando la venta de una propiedad y un subsiguiente intercambio por una propiedad de reemplazo, favor de contactar nuestras oficinas para una cita sin compromiso.