El estado de la Florida es uno de los pocos estados que reconocen un cambio reciente en el derecho inmobiliario:  La escritura de “Patrimonio Vitalicio Mejorado o Enhanced Life Estate”. Esta escritura se ha convertido en una herramienta  extremadamente popular por sus muchas ventajas y flexibilidad. ¿Qué es un “patrimonio vitalicio mejorado o enhanced life estate”? ¿Cómo se crea?

Aclaremos primero en qué consiste y cómo se crea un patrimonio vitalicio regular o life estate regular.  Un patrimonio vitalicio regular o life estate regular se constituye mediante una escritura en la que se crean dos tipos de dueños:  el usufructuario vitalicio o life tenant,  el cual se reserva el usufructo, es decir, el uso y disfrute de la propiedad de por vida y al momento de la muerte del último usufructuario vitalicio o  life tenant la propiedad pasa a ser de otra tercera persona o personas, denominados nudo propietarios o remaindermen. Esta escritura confiere un derecho de propiedad a los nudo propietarios o remaindermen al momento de otorgarse. A partir de ese momento, la propiedad le pertenece a dos o más personas,  al usufructuario vitalicio o life tenant y al nudo propietario o remainderman. El inmueble no puede hipotecarse o venderse sin el consentimiento de los usufructuarios vitalicios o life tenants y los nudo propietarios o remaindermen.

Por otro lado, el usufructo vitalicio mejorado o enhanced life estate se crea también mediante escritura, pero ésta no confiere un derecho de propiedad inmediato  a los nudo propietarios o  remaindermen, ya que está sujeta y condicionada a la muerte de todos  los usufructuarios vitalicios o life tenants. Es decir, en el usufructo vitalicio mejorado o enhanced life estate,  los nudo propietarios o remaindermen no tienen ningún derecho a la propiedad hasta que el último usufructuario vitalicio o life tenant haya muerto.

En un patrimonio vitalicio regular o regular life estate, los nudo propietarios o remaindermen adquieren el derecho a heredar la propiedad en el mismo momento en que se otorga y entrega la escritura, mientras que en el patrimonio vitalicio mejorado, o enhanced life estate, el derecho a heredar la propiedad no se adquiere hasta que el ultimo de los usufructuarios vitalicios o life tenants haya muerto.

La escritura que crea un patrimonio vitalicio mejorado o enhanced life estate,  contiene lenguaje específico mediante el cual el usufructuario vitalicio , o life tenant, se reserva el derecho a vender, entregar, transferir, hipotecar, cobrar el importe de cualquier venta, y en general realizar cualquier acto o gestión con la propiedad durante la vida del usufructuario vitalicio, sin el consentimiento o concurso del nudo propietario. Esto es lo distingue al patrimonio vitalicio mejorado o enhanced life estate del patrimonio vitalicio regular o regular life estate.

El patrimonio vitalicio regular o regular life estate es una herramienta usualmente reservada para personas mayores, para evitar el tener que  abrir una sucesión en los tribunales. Por otro lado, el patrimonio vitalicio mejorado o enhanced life estate, dada su flexibilidad, se ha convertido en una herramienta de planificación sucesoral para personas jóvenes, las cuales tienen la libertad de poder disponer de su propiedad según les convenga, y al mismo tiempo gozan de la tranquilidad de saber que no se tiene que abrir un expediente sucesoral en los tribunales para transferir la propiedad a sus herederos en caso de muerte prematura, sin la necesidad de otorgar testamento a tales efectos. La reciente pandemia le ha brindado un incentivo adicional a la popularidad del patrimonio vitalicio mejorado o enhanced life estate.

Cuando se otorga una escritura creando un patrimonio vitalicio regular, o regular life estate, se crea una obligación tributaria por donación, dado que los nudo propietarios o remaindermen adquieren un derecho a la propiedad en ese momento. Sin embargo, el otorgamiento de una escritura creando un patrimonio vitalicio mejorado o enhanced life estate, no crea ninguna obligación tributaria, ya que la donación no es efectiva hasta la muerte del ultimo de los usufructuarios vitalicios o life tenants. Un aspecto muy importante del patrimonio vitalicio mejorado o enhanced life estate es que la exención contributiva de la residencia o homestead exemption no se afecta al crear este patrimonio.

Favor de llamar a nuestra oficina para una cita si desea información adicional sobre cómo establecer un patrimonio vitalicio mejorado  o enhanced life estate.