Debe un abogado especializado en bienes raíces preparar o revisar los contratos residenciales de bienes raíces? A pesar de que el uso del contrato preimpreso de compraventa residencial AS IS (tal y como se encuentra) se ha convertido en la norma en la Florida, existen numerosas maneras de interpretar y negociar las cláusulas de este contrato resultando en más, o menos, gastos para cada una de las partes del contrato. Un abogado experimentado en bienes raíces puede ayudar a ahorrar, o por lo menos evitar gastar, cientos o aún miles dólares en gastos cuando el contrato es preparado por el abogado, o por lo menos,  cuando revisa el contrato antes de firmarlo.  El personal de nuestra oficina tiene extensa experiencia en la preparación y revisión de contratos de bienes raíces. Podemos ayudarle a ahorrar, o por lo menos, evitarle incurrir en gastos que no deberían ser de su responsabilidad. Es altamente recomendable que un abogado de bienes raíces con experiencia lo represente siempre en sus transacciones de bienes raíces residenciales.

Debe un abogado especializado en bienes raíces preparar o revisar los contratos comerciales de bienes raíces? Los contratos de bienes raíces comerciales son complejos y muchas veces pueden resultar en gastos adicionales innecesarios, no solamente al cierre de la transacción, sino también durante el tiempo que se sea dueño de la propiedad adquirida. Es imperativo que un abogado de bienes raíces experimentado lo represente en una transacción de bienes raíces comerciales desde los inicios de las negociaciones hasta que se concluya  la transacción.

Antes de completar el cierre de una transacción de bienes raíces residenciales, es necesario realizar numerosos exámenes para evitar resultados y consecuencias indeseables después del cierre. El primer paso a seguir es normalmente inspeccionar la propiedad para determinar la condición física de la misma. Aunque el contrato sea AS IS (tal y como se encuentra), es necesario inspeccionar la propiedad, ya que esto le permite al comprador negociar un crédito o reparación de la propiedad antes de que se venza el periodo permitido para la inspección física de la propiedad y el retiro del comprador del contrato. Este paso puede representarle cientos o miles de dólares a las partes.

También debe determinarse en los inmuebles residenciales que no haya permisos de construcción abiertos o expirados o violaciones vigentes.  De no hacerse, el comprador asumiría la responsabilidad de cerrar los permisos abiertos o expirados y el pago de las violaciones vigentes. También se debe verificar que no existan gravámenes por trabajos realizados o gravámenes gubernamentales, hipotecas, sentencias en cobro de dinero en contra del vendedor o dueños anteriores  y otros vicios ocultos de la propiedad.  Para protección del comprador es necesario que se emita una de póliza de título con el mínimo de excepciones posible. Si su abogado no está emitiendo la póliza, es muy importante que revise los términos y excepciones de la misma para asegurar el máximo de cobertura. Cuando se compra con hipoteca (crédito inmobiliario), el banco requiere que se emita una póliza especifica para proteger sus intereses como acreedor hipotecario. Si la compra involucra un solar residencial, se debe realizar una mensura (survey) para evitar conflictos tales como discrepancias en los limites de propiedad, construcciones indebidas y otros problemas. Usualmente, cuando se compra una unidad de condominio no es necesario que se realice una mensura, aunque existen ciertas excepciones a esta regla.

Cuando se trata de bienes raíces comerciales, es necesario seguir todos los pasos antes señalados para propiedades residenciales , y además es necesario revisar todos los contratos de arrendamiento relacionados con el inmueble.

Finalmente, si el vendedor no es ni ciudadano ni residente de Estados Unidos, la ley sobre inversiones extranjeras en bienes raíces (FIRPTA) requiere que el comprador retenga parte del producto de la venta y lo envíe al departamento de rentas internas (IRS). La representación por un abogado de bienes raíces es de gran importancia para evitar multas y gastos innecesarios por no cumplir con la ley.

En muchas transacciones de bienes raíces residenciales y comerciales es necesario que el comprador solicite una hipoteca (crédito inmobiliario) para financiar parte del precio de la compra. En otras ocasiones, el dueño de un inmueble puede considerar deseable refinanciar su hipoteca  para reducir el interés, para reducir las mensualidades, para remplazar una hipoteca que se vence u otras razones. El banco requiere, entre otras cosas, que se examine el titulo de la propiedad para protección del banco. Si usted no tiene un abogado que lo represente, el banco nombrará uno, a costa suya,  para que examine el título de la propiedad.

Cuando se alquila una  casa o un  condominio  es normal que se prepare un contrato de arrendamiento residencial, delineando los derechos y obligaciones de cada una de las partes. Igualmente cuando se arrienda un local comercial es la práctica que se preparen contratos de arrendamiento comerciales, los cuales suelen ser complejos y elaborados, y bajo ninguna circunstancia se debe aceptar o firmar dichos contratos sin antes  revisarlos un abogado con experiencia en bienes raíces.

Los arrendamientos de terrenos comerciales son contratos altamente complejos que involucran el desarrollo, financiamiento, construcción, arrendamiento y hasta una posible venta de terrenos comerciales por inquilinos. Los arrendamientos de terrenos comerciales se utilizan en la agricultura, desarrollo de proyectos residenciales y comerciales, franquicias, centros comerciales, y otros proyectos inmobiliarios. Típicamente, el inquilino desea construir o renovar mejoras en tierras arrendadas por el dueño. El arrendamiento de terrenos comerciales es una manera de desarrollar los inmuebles sin que el dueño de la tierra tenga que invertir fondos en su desarrollo, pudiendo recibir ingresos por muchos anos de la propiedad ya desarrollada por el inquilino. Los arrendamientos de terrenos comerciales son altamente complejos y deben ser elaborados solamente por abogados experimentados en este tipo de transacciones inmobiliarias.  Nuestra oficina ha participado en la elaboración, revisión y cierre de numerosos arrendamientos de terrenos comerciales a través de la Florida y otros estados a largo de muchos años.

La creación y desarrollo de un Proyecto en condominio involucra la construcción de múltiples unidades residenciales o comerciales en áreas comunes, en las cuales cada unidad comparte el dominio y gastos de las áreas comunes del proyecto en condominio, normalmente en proporción al tamaño de la unidad en relación a la totalidad de las áreas comunes del condominio. Antes de que las unidades puedan ser vendidas al publico, es necesario preparar e inscribir en los récords públicos una declaración de condominio. La declaración de condominio no solamente delinea los aspectos operacionales del condominio, sino también los derechos y obligaciones de los dueños de las unidades y los de la asociación que opera y maneja el condominio. En adición a la declaración de condominio, es necesario preparar estatutos y  crear una corporación sin fines de lucro para la asociación, junto con reglas y reglamentos para regular el proyecto, al igual que un presupuesto inicial y gastos de mantenimiento (expensas) y mensuras y planos de todo el proyecto.  Además es necesario preparar contratos de compraventa específicos para el proyecto según las disposiciones legales vigentes al momento de su constitución. La preparación de documentos de condominio es un largo proceso que debe seguir y reflejar los parámetros  delineados en la ley y los reglamentos del condado y del estado.

Desarrollos inmobiliarios tales como proyectos residenciales (repartos, fraccionamientos, colonias) involucran la mensura y división de la propiedad en parcelas, las cuales se desarrollan y mejoran con una vivienda unifamiliar para ser posteriormente vendidas al público. Los desarrollos inmobiliarios modernos normalmente están sujetos a los términos de una declaración de restricciones la cual puede incluir el derecho a imponer cuotas de mantenimiento sobre cada parcela con el propósito de mantener las áreas comunes del proyecto.

La venta de un inmueble constituye normalmente un evento tributario. Si las costas y gastos del vendedor exceden el precio de venta, el vendedor tendrá una pérdida; pero si el precio de venta excede las costas y gastos, existirá una ganancia tributable. Si el vendedor lleva más de un año como dueño, la ganancia será clasificada como una ganancia de capital, con una tasa menor a una ganancia ordinaria de menos de un año. No obstante, si la ganancia fuera sustancial, los impuestos aplicables pudieran ser de decenas o aún de cientos de miles de dólares.

Afortunadamente, hace años el Congreso creó la Sección 1031 del Código de Rentas Internas, la cual permite posponer el impuesto sobre la ganancia mediante el remplazo de la propiedad en venta por otra propiedad o propiedades. Para llevar a cabo el intercambio sin pago de impuestos es necesario seguir un riguroso  proceso: Es  preciso identificar las nuevas propiedades dentro de los 45 días de la fecha del cierre de la venta de la propiedad y el cierre de la nueva propiedad o propiedades debe concluirse dentro de los 180 días después de la fecha del cierre de la venta.

Existen numerosas circunstancias en que un individuo necesita la protección que conlleva la creación de una empresa comercial. Por ejemplo, cuando se adquieren propiedades comerciales, o cuando se inicia un negocio. Existen diferentes tipos de empresas disponibles a tales efectos. Empresas para profesionales, corporaciones con o sin fines de lucro, compañías de responsabilidad limitadas y sociedades son algunas de las opciones disponibles al seleccionar un tipo de empresa. Estamos disponibles para ayudar en la selección de tipos de empresa, y para la preparación y constitución de las mismas en la Florida, Delaware o en cualquier otra jurisdicción de los Estados Unidos y ultramar.

La compraventa de empresas comerciales es muy diferente a la compraventa de bienes raíces y requiere una pericia y destreza diferente. La compraventa de activos o de acciones de capital no está regulada por ninguna ley o reglamento específico hoy en día en la Florida. La Ley de Ventas y Transferencias al por Mayor, la única ley regulando estas ventas,  fue derogada hace años y la Florida no ha adoptado el Artículo 6 del Código  Uniforme de Comercio, que regula estas transacciones. Como abogados con más de 40 años en la Florida, hemos preparado y revisado  numerosos contratos comerciales y hemos participado en numerosas compraventas de activos y de acciones de capital, y podemos ayudarle en las mismas.

La planificación sucesoral comprende numerosas técnicas y estrategias para tratar de prevenir que nuestros seres queridos se vean afectados por las incertidumbres de la vida. Se trata de anticipar, en vida, el control, manejo y transferencia de un patrimonio lo más eficientemente posible. Testamentos, fideicomisos, poderes y arreglos tales como patrimonios vitalicios son algunas de las técnicas utilizadas a tales efectos.

En muchas ocasiones, cuando una persona muere, antes de que sus bienes sean transferidos a sus beneficiarios o herederos, la sucesión debe ser presentada ante los tribunales en el proceso conocido como “Probate”. En este proceso los activos de la persona fallecida se recolectan, se pagan las deudas pendientes y el remanente de los bienes se distribuye a los beneficiarios o herederos. Los testamentos tienen que ser presentados ante los tribunales para que tengan efecto legal, y si no hay testamento los bienes se distribuyen según dispone la ley de sucesiones intestadas.  Podemos ayudarle en todas las etapas relacionadas con estos procesos.

Si usted necesita ayuda en transacciones inmobiliarias comerciales a nivel nacional, podemos ayudarle en la preparación y revisión de contratos, arrendamientos de terrenos (ground leases), franquicias, pólizas de título y otras cuestiones inmobiliarias de tipo comercial. Hemos representado a clientes en numerosas transacciones comerciales a través de la nación por más de 40 años.